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【大紀元2013年11月29日訊】反映香港二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL) 最新報120.13，較上周回升0.17%，指數已連續44周在118至124點區間上落。

二手成交低迷，皆因一手樓盤戰情升溫，市場陸續有大型新盤開售，其中包括信置、合和及市建局合作發展的灣仔囍匯，最低入場費超過六百萬，但反應熱烈，截稿時收票超過4千，超額認購十多倍。另外，由南豐發展位於東涌的昇薈，以貼近市價開盤，收票亦逾2千，萬人空巷的搶樓情境又再重現。發展商的營銷策略非常明確，先選擇次級單位高價開盤，但又提供優惠令折實價貼近二手市場，吸引市場注意力，然後加推加價。再者就是高調接受以公司名義購買。新盤銷情理想，顯示雙辣招令市場購買力積壓。新盤定價在扣除景觀因素後未能令二手樓盤全面劈價。以現時的新盤量要令樓市健康調整恐怕是杯水車薪。

自08年金融海嘯以來特區樓價於四年間上升117%，今期嘗試拆解樓價飆升之謎。

基本因素未解升幅

在合理供應的前題下經濟增長就是帶動樓價的主要因素。經濟上行，人民收入增加，帶動需求，令樓價上升。特區樓價升遠遠超出同期經濟增長，所以經濟增長未能解釋特區樓價的升幅。除了經濟增長之外，人口增長是帶動房屋需求的主要力量，需求可帶動樓價上升。但最新人口統計顯示，特區過去十年平均每年人口複合增長只有0.5%，即自金融海嘯以來人口增加不到2%，亦談不上以人口增長帶動樓價大升。家庭結構改變亦影響房屋需求，按政府人口調查報告，人均住戶人口由01年的3.1下降至11年2.9，房屋需求因而上升。長督會諮詢文件亦有提及推算未來房屋需求時考慮家庭結構改變。但筆者相信家庭平均人口不可能在4年間大幅改變而帶動樓價大升，所以家庭結構改變亦未能解釋樓價升幅。

按揭息率影響供樓負擔，利率降低令負擔能力上升，推高樓價。但事實上按息在金融海嘯前已降至近2厘多水平，假設金融海嘯之後按息再跌一厘，若以同一負擔能力計算，亦只能負擔10%左右的樓價升幅，且還未計算額外首期支出，按息又未能解釋特區樓價暴升。

外來投資是導火線

任何固定資產只要可生產現金流就與利率有直接關系。在私樓市場，因物業可以放租，租金收入就是現金流，利率越低現金流貼現價越高，因而推高資產價格。由於存款利率掛零，物業投資回報相對吸引，令資金大舉投入物業市場，投資需求帶動樓價上升。初期部份投資不排除有投機短炒成份，但政府於10年11月實施額印稅，短線投機已不能成立，理應令樓市調整，但事實上樓市升勢持續。若投資物業最終回流租務市場理應不會影響供應，租金亦理應溫和上升，但事實並非如此。美聯地產租金指數從金融海嘯以來上升七成，代表部份投資根本沒有回流租務市場。

自金融海嘯以來，人口、經濟增長、按息等基本因素未可令樓市大幅飆升，唯一最大的市場改變就是來自中國大陸投資不斷增加。按中原地產分析顯示，這些投資從07年第一季的佔樓市成交不足5%，到高峰期11年第四季的24.3%，年初政府實施雙辣招仍佔8%。數據還沒有計算借公司名義購買。來自中國大陸投資極有可能不是回報主導，而是把國內所得轉移，分散風險。基於風險溢價，這些資金可以大幅度高於合理價投資。 長督會諮詢文件在推算長遠房屋需求時就有考慮未有回流市場的投資，但依賴的數據滯後，亦與地產商統計落差極大。

總括而言，特區政府沒有及時管理外來投資，這些投資部份沒有回流租務市場，從而製造了一個供求失衡的缺口。當外來投資不斷增加令缺口快速擴大時，樓價被推高。樓價上升時市民歸咎供應不足，政府又未能管理市民對供應的合理期望，令市場預期樓價只升不跌，導致投資加劇，走進樓價飆升的惡性循環。私樓價格太高，市民大量投向公屋。這就是當前特區樓市亂局的前因後果。◇

（責任編輯：楊家諾）

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